海南全域限购，对房产销售和地产中介将带来什么影响

4月22日的海南全域限购，有三大点值得关注。

1、升级限购

海南这次全省限购，而且新落户的人也必须等24个月才能买房，海口三亚和琼海则是60个月，这也是在遏制炒房。

总之接下来的一段时间，海南楼市会进入“休克”状态，各方会进入深度观望状态，这个时期，地产销售，无论是新房还是二手房都会比较差。中长期则要看以下两点。

2、“通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。”

这话什么意思呢，老百姓的房子会是有保证的，未来新进来的和没房的存量人口，解决住房问题主要依靠公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及安置房。你可以申请公租房，可以申请共有产权房，也可以申请企业自建房，当然也有开发商供应的限售商品房。一句话，价格基本上不起作用了，政府总体接管了住房。开发商没什么作为了。有位专家说过，市场解决不了公平问题，只有政府可以解决。这话说的不错，但我认为，以上方案必须要保证房子够才行，否则公平还是虚的，就看海南能否做到足量供应了。

3、“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”

这话是我认为分量比较重的，虽然之前的方案就提及过，但这里我还是说以下，这句话的意思就是你不是海南人，未来就很难买到新房了。炒新房空间会越来越小，开发商现有手里的已经开工和已规划的项目卖完后，重新出让的项目会减少外销商品房，虽然海南说24个月社保即可买房，但再买实际上也就是二手房了，投资客会被挤压到二手房市场，此外，海南新房增加了租赁和共有产权房的供应，限价商品房数量可能不会太多，打算买大产权房的人，或许会考虑二手房，这算是对二手房中介的一点利好吧。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注 。

一年14限，这次全省限购，地产相关企业及从业人员一片哀嚎，今晚有朋友问我现在的房子到底能不能买？就此讨论了下海南未来房市，除了政策出台后对于房开企业的影响，单从价格上说，我认为房产价格将维持现状，且短期不会有大的波动，直至政府放宽海南购房政策。原因如下： 1,现在回头看2017年3.17年北京出新政之后，和现在海南何其相似，连夜跑到环京抢房。我相信，看到海南全岛限购的消息后，还会有人，拼命的想要赶上最后一班车……，环京当时买房的人没输（价格依旧涨了上来），但也没赢，（比较不好脱手）。 2,新房价格无法下跌，直接原因一旦跌了，原来买房的业主，估计得把售楼处掀了[尴尬] 3,所有人都知道全岛限购的政策是不可能永久执行下去的，海南作为国际旅游城市，又将成为世界最大的自贸区，怎么可能不让非海南户口买房？高端项目谁去买？还是国际旅游产品没有高端地产项目？这显然是不可能的，因此此轮只是强行压制利好后房价大涨的一种阶段性政策。 4,接下来将进入房开企业与政策的博弈期，房开企业到底能顶多久，直接决定了未来房价的走势，小型房企必然会使用些非常规手段绕过政策继续回笼资金。大型房企拥有较强的资金后盾，因此这个博弈过程较为持久。 从上所述此轮调控并不回在短期内看见大的变化，因此只要是自己住的的房子，价格合适自己的能力，现在买没什么问题。（该观点为个人想法，买房是大事，以上观点纯属闲聊，不能当真[偷笑]）

此次海南的选购覆盖范围很广。主要针对外地购房者。限制外地购房者只能在海南境内购房一套。首付比例增至70%。同时限制外地购房者在海南中心四地的购房行为。还约束了购房后的五年内不得出售该房产。

各项政策环环相扣，相辅相成确实是将海南的购房者给限制在了楼市门外。

首付比例的提高和限制加强无疑会给海南楼市带来一个降温的效果。也有助于保证当地购房者有充足的房源和合适的购房者价格。

但是对于地产销售来说，可能就是变换思路的房产销售方式了。化大为小，小套房首付70%就和大套房30%相等。毕竟是旅游居住的房子不需要太大太奢华。

对于中介来说，二手房的交易也会出现两极化，5年以内的房子没了房源。5年以外的房子会源源不断的流出。

不过，海南还存在相当多的小产权房，这一部分的房子就会越来越受到购房者的喜欢。

这次海南限购非同小可，可谓是第一个全省限购大省，看来海南是要下决心发展旅游和兴新产业了，在海南、自贸区自贸港建设的大背景下，将减少住宅用地建设，甚至是以后都不向住宅用地开放了。也就是说土地要拿来为自贸区、自贸港提供用地，用来建设基础设施、产业发展、民生建设等等。

海南这次限购相当严格，除了之前的限购外，现在还加了一条，就是从发布通知后，迁入本省的居民家庭，也只能购买一套住房，另外在提供至少2年的社保或个税证明。把那些投机性购房者都拦在门外了。

海南支柱产业就是旅游业，旅游区的地产项目，大部分都是投资客属性。而海南本身是缺乏产业的，这个旅游大省本地人的工资不高，然而消费物价却很高。全面限购后，将岛外购房者大都拒之门外，要知道外地人才是购房的绝对主力。可想而知，房子的需求量会大幅下降，房源供应量减少的情况下，房价也会有所涨幅。预计一大批中介公司会转型、裁员，遭遇员工离职潮，许多门店、写字楼退租。分开发商和中介，估计难眠了 ！

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第一，从个人买方角度看，在三五年内已经没有可能买了，缴纳保险需要真凭实据的累计。这让炒房资金会远离海南。第二，从公司买方看，没有什么限制，这就需要到海南投资开公司，然后以公司名义买房子，但税负很高的，手续也会很繁琐。第三，从卖房角度，无论一手房、二手房一次性都锁死了，已经买房的就等着房产证到期吧，然后等着有购房资格的人，这个时间还是短的，三五年。一手房从认购到房产证到手，需要三五年，然后再等三五年才能出售，这个风险就更大。

4月14日，国家文件提出，在海南分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系，并推出了多重政策型优惠。提出“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”。无数炒房客以为是自己的红利，于是趋之若鹜，大家还纷纷后悔没有早点在海南买房。甚至这的楼盘开盘还出现连夜抢购的现象。

昨日(4月22日)晚间，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。《通知》在土地供应层面、购房资格、住房贷款、房屋销售等各个方面都有具体要求。本通知自发布之时起施行。其中包括最严格的节约用地制度，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。实施全域限购，外地落户家庭限购1套住宅，补交个税or社保买房也不行，非海南户籍首付不低于70%、5年后方可转让等政策可谓严厉程度空前。

虽然大家有点措手不及，但实际上安家融媒此前就提醒过，将来海南是会迎来大利好，但不是房地产一个行业，就如同北方的新区一样，不再以房地产为发展重心，海南资源稀缺，往往被房地产炒作，但出于长远考虑，将杜绝过度依赖房地产。每经新闻评论称，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面。

海南省住建厅市场监管处处长林诗辉表示，未来要减少房地产投资比重，继续深化“两个暂停”、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策，决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

中国基金报报道，房地产泡泡曾给海南带来沉重的代价，所以，海南对此的敏感性要比其他地方高得多。海南房地产走在前边，同样，转型也会走在前面。海南省领导直言，减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血、会很难，不下大的决心确实不容易做到。房地产对海南经济贡献很大，无论投资还是税收，都会占到总额的50%左右。但即使如此，海南还是要痛下决心严控房地产。

在房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位出来后，我们的房地产就已经到了一个生死抉择的关口，房地产作为支柱产业的历史使命也将终将告一个段落，我们承认房地产的历史贡献，但也承认房地产对其他产业的虹吸效应影响了其他产业的发展。 打击炒房已经成为国家政策，再企图利用投机暴富几乎不太可能。对于岛内居民来说应该是个好消息，这对未来稳定当地房价以及改善当地环境可谓利好。毕竟通过一系列严厉的政策把海南房价稳定下来不仅是民心所向，也是调控其中的一个目标。那么这一次海南在放出一个大利好后又关上了房地产这扇大门，可谓高明。炒房者刚刚进去就被锁住了，还在外边观望的炒房者还是早点收场吧。

不论怎样海南的房子就是优质资产。碧海蓝天阳光沙滩是全国人民都想往的，只要有能力谁不想面朝大海春暖花开！限购措施越严更加说明海南房产的珍贵和稀缺。房价下跌可能吗？海南的发展只会吸引更多的人到海南生活工作。房价上涨是肯定的。三到五年后拥有海南房产的人必定是赢家。

今天一早开始，一个新的名词就不断地冲击每个人的眼球，那就是“全域限购”！

是的，海南的房产调控政策在原来的基础上又开始加码了，堪称史上最严的限购政策。前几天是大家在热议自由港，今天开始，海南全域限购上了热搜榜。

大致看了一下大家的观点，有叫好的，有叫屈的，有叫苦的，当然也有叫喧的。不同的观点，应该就代表了不同的地域，不同的心理，不同的需求，不同的从业人员等。

叫好的，是海南的普通民众，高房价高物价是最为大家诟病的，如今有望急速刹车。

叫屈的，是被套牢的炒房客，五年内不能转让，想接手的又不够资格。曾经的“香饽饽”，现在变成了烫手山芋。

叫苦的，自然就是开发商和地产中介了。全域限购政策的出台，等于堵死了“炒房”的大门，海南的房产销售市场将进入“速冻模式”。何去何从，开发商们和地产从业人员站到了“十字路口”。

一城风景在另一篇文章里提到过，此次政府的调控力度和调控决心都非常大，“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为政府的共识，“居者有其屋”更是一种庄严的承诺。房地产业不可能作为一个地方的支柱产业，靠卖地所得的财政收入也只是一时的。

2017年海南全岛成交面积达到2293万平方米，同比上涨52%；成交金额高达2714亿元，同比上涨82%；成交均价达到11836元/平方米，同比增长20%。海南房产销售将近3000亿的市场变局已经来临，开发商和地产从业人员将如何应对？

1、多元化产业布局是必经的转型之路。海南是国际旅游岛，现在又开始建设自由港，商机无限。地产商应该从纯住宅项目中转移出来，旅游、环保、文体、会展、教育、仓储、写字楼等诸多产业都需要资金投入，都需要大力发展，地产商在这些产业同样可以大有作为。

2、为了贯彻“全岛一个大城市，整个海南一盘棋”的发展思路，开发商圈定的土地以后未必都能用于住宅开发，有的可能被要求退回，另作他用。地产商要及早做好心理准备和应对之策。否则就有可能被迫放弃海南市场，而转战广西、云南、贵州等市场。

3、住宅市场的大门被关闭了，租赁市场和产业地产的另一扇门打开了。海南自由港的建设，需要大量的人才，因此未来需要更多的住房，这些住房可能以租赁住房为主。另外，购物广场、航天城、赛马会、邮轮码头、商业论坛、国际俱乐部等产业地产，会有更多的发展机会。

4、海南目前有上千家地产中介，一个大浪打来，关门转行者应该不计其数。地产从业人员可以轻易过渡到现代服务业和服务贸易业。不过也许初期的收入会受到一定的影响。

5、对于有刚需的购房者和观望者来说，这是福音。海南欢迎八方人才投身海南建设，和海南共成长，做新海南人。只有这样，才可以购买到“面朝大海，春暖花开”的心仪房。

6、对于度假和养老的人来说，如果真的喜欢海南的蓝天白云、阳光沙滩、森林温泉，那就让家人打前哨战，提前进入海南工作或经商。做出一定贡献后，自然而然就可以天天享受到纯净新鲜甜美的空气了。